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景瑞地產助理總裁唐軍:定制地產將進入“爆發期”

作者:潘永堂 2019-10-28 16:57

定制地產,不是一種單一能力,真正考驗的是企業全鏈條研發和整合能力,考驗企業系統的實力。

微信圖片_20191028165251.jpg圖:景瑞地產助理總裁兼集團運營管理中心總經理唐軍先生

打磨3年,全國多項目落地,景瑞地產終于打造出一個“定制地產”的差異化IP!

從戰略、研發、實踐、全國化推廣到平臺體系完善,景瑞即將亮相一個能夠支撐“大規模個性化”定制開發新品牌——“Spaceme精彩家平臺”,這同時也是一個從傳統開發企業轉向以客戶為中心的定制服務的新平臺。

這個平臺的發布,也意味著景瑞定制化開發在全國推行將進入“加速期”!

何為“Spaceme精彩家”?

這個讓業內倍感神秘的“精彩家平臺”,到底是什么?

是一個超級的裝修公司嗎?答案是NO。

采訪景瑞地產助理總裁兼集團運營管理中心總經理唐軍先生,他強調:“精彩家,是一個超級定制平臺,而絕不是一個裝修公司,甚至這個平臺下的裝修業務景瑞完全不會自己做,而是找第三方專業公司進行服務植入,景瑞要做得是,站在更高格局去搭建一個更成熟、更高效、更完善的大規模個性化的地產定制服務平臺。”

其次,既然是個超級平臺,那么這個平臺的核心模塊是什么?

“Spaceme精彩家”包括三大模塊。定制開發前端的“客戶需求洞見”體系、

、中端的“卓越定制化產品力”拆分建造體系、后端的“產品供應鏈交付和服務體系。

具體而言,景瑞“Spaceme精彩家”定制體系立足人居空間,融入戶型、精裝,健康,智能,收納,家具和配飾等七大維度的“定制”,不斷整合理念相同的品牌商成為合作伙伴,打造景瑞獨有的“柔性供應鏈”體系,最終確保定制化產品高品質、低成本、高效率的落地。

其三,應該說,打磨3年后,景瑞“Spaceme精彩家”平臺運行已進入“深水區”,也逐步誕生了自己的平臺主張和價值觀。

這一點從“Spaceme精彩家”的品牌名稱,就能窺見景瑞定制的真諦。

其一、前綴Space,強調空間主義,空間“個性化”,這是定制地產的關鍵;

其二,me,代表“我的生活我做主”,房子要懂你的生活訴求和愿望,這意味著房子從過去的開發商做主到如今的客戶“當家做主”,這是驚人的飛躍;

其三,精彩家,景瑞強調一個產品觀——即“生活因定制而精彩”。在景瑞的定制精彩中,戶型可定制,風格可定制,智能化、硬軟裝、健康設備品牌選擇等,都是可選可定制的。

的確,生活,房子,本該如你所愿,真正實現你的房子你做主!

強大的“定制化菜單”

“定制”如此之好,那么客戶定制房子,到底該如何操作呢?

對此,景瑞Spaceme精彩家給出了強大的定制化三維選裝系統。

首先,景瑞定制要明確的——是有限選擇,是主流性菜單選擇。

過度個性、過于小眾不是景瑞的“菜”。

在景瑞內部,景瑞要求定制必須覆蓋所有城市、所有項目。即不僅是高端項目,剛需和改善也都要做定制地產。

景瑞希望2年之后,實現100%的定制化項目覆蓋率。

其次,景瑞的定制菜單天然具有客戶需求的“大數據”統計學。

從具體定制內容而言,景瑞依據大量客戶需求調研和AI智能匹配推薦后,將客戶需求,抓大放小、抓主流關鍵的切分后分解為7大維度。即在空間、精裝、健康、智能、收納、家具、品飾等展開客戶的多樣化、全方位的個性定制。

7個目錄更多像一級目錄,7大維度之下又細分為N個小模塊……

截至目前,景瑞提供定制的產品種類超過226個品類。

基于此,客戶就能按照自己的偏好、品味、家庭結構、消費實力、審美等選擇自己的精彩家——實現“你的房子你做主”!

以備受客戶關注和受歡迎的景瑞“空間定制”模塊為例。在景瑞,通過戶型產品的結構外置、管井位置優化、樓板加厚、層高預留等一系列前置動作,就可以為戶型、空間定制和空間可變提供支撐。

比如客戶是喜歡大浴缸、喜歡大橫廳、還是喜歡更多房間,都由客戶自主決定,一次成型交付。

比如同一居家單一空間“如主臥空間”也可繼續多種定制。以景瑞在杭州的景瑞天賦127平米產品為例,主臥套間的功能就有勾選“菜單”,你是選擇內置書房、還是內置嬰兒房、還是做巨大的衣帽間……不同之處你自己來打鉤定制。

其三、不僅是定制菜單多,而且可瞬間讓“定制選項”自動生成“現房VR體驗”!

定制“體驗感”是驚艷的。

景瑞“客戶定制”不單單是給客戶一個個菜單選擇,更多直接在“定制成果”進行了顛覆式創新——即實時生成沉浸式的VR虛擬空間——系統可以實現一家人(多角色)同時在定制空間內等比例真實空間行走,實現多人、實時、互動。即對自己定制的房子戶型、風格、品牌、智能、軟裝等可實時形成類似VR的3D房子實景呈現,真正做到一種“所想”即“所得”的效果!

據唐軍介紹,這一體驗技術,在地產行業景瑞還是首家!

截至目前,景瑞提供定制的產品種類超過226個品類,而客戶實現了75%的選裝率。

定制超級平臺:BIMhouse

更具體的問題來了,客戶前期把房子定制好后,景瑞如何“兌現”?而且一個社區各家各戶定制的房子都千房千樣,景瑞是否能“應對自如、不出差錯”?

唐軍強調:“景瑞地產定制化,需要的不僅是單一能力,而是一套強大的智能智慧體系在支撐,這超越了傳統人工、手工所難以解決的效率、精準等難題。

即客戶定制好自家的房子之后,自動會在景瑞3年傾力打造的從銷售端到交付端一體化的信息平臺BIMhouse中生成。

整個過程是智慧自動化的。

即消費者只需在線上按自己個性化需求偏好、品味、購買力形成定制化精裝修清單,平臺自動生產每家每戶的“圖紙”,100%的一戶一圖和一戶一單,而且景瑞通過BIM系統,自動化實現圖紙到材料采購到現場施工的信息在線化管理,實現一站式交付,整個過程完全不用人工去拆分、銜接和驗證,基本都是自動化、智能化解決。”

這個強大的BIMhouse平臺,到底有何驚艷的“功效”?

其一、定制“可視化”,基于精彩家定制的“選裝銷售”。

傳統選裝雖不錯,但都在住宅毛坯交付之后,而且選裝也沒有“具象”的現房體驗,無法看到成品模型,所以這一定程度上限制了消費者“選裝定制”的欲望。

景瑞源頭的定制選裝,有2大特點。

第一,客戶可以在開盤之時到交房之前就可以通過選裝銷售數字化平臺,在銷售的一銷(開盤時間點)、二銷(開完盤三個月)、三銷(交房前六個月)三個不同階段進行7大定制維度的相應在線選購,這樣開發商交房就是定制成品;

第二、客戶每一次選購,都可以通過線上虛擬現實的VR體驗,精準展現自己的定制房子的最終“效果圖”。

其二、BIM系統自動生成“一戶一圖”、“一戶一清單”。

景瑞即插即用的產品模型庫,與洞見系統的客戶定制精裝需求,通過BIMhouse系統的貫通最終快速生成“一戶一圖”,同時形成拆單系統,為營銷、招采、工程提供數據基礎,這樣就能為不同家庭高效匹配一戶一圖和相應的材料設備、招采。

如果通過傳統手繪、CAD制圖,工作量過大,效率極低,且容易出錯。

其三、自動化的拆單與柔性供應鏈。

對定制地產而言,核心難點不在于前端客戶定制,而核心在于定制后的“精裝拆單系統”和“柔性供應鏈”的支撐。

首先,個性定制、一戶一圖對隨后的精裝拆單提出了巨大的考驗,比如家用電器都是標準化的單品,容易拆分,但類似壁紙等,尺寸不一樣,材質不一樣、品牌也可能不一樣,你如何去拆分?對此,景瑞更多以模塊化的概念來區分和組合產品、小批量,多批次。

又比如拆分很多企業還是半智能、半人工的方法,甚至很多企業依靠全人工去拆單,導致人工配置和成本都提升了,對此,景瑞在拆單上實現了生產方式的變革,即通過BIM系統實現自動化、智能化、快捷化拆單,直接一鍵算量、需求清單拆分,這樣避免了通過人工一戶一圖拆單的低效率。

唐軍表示,僅這一點,景瑞對定制訂單的拆單系統,就領先了很多同類企業。

其次,柔性供應鏈的支撐也非常關鍵。

目前景瑞BIM系統實現了拆單后的品牌供應商進行針對性的派單,以數據化貫穿了前端客戶需求、設計圖紙、材料種類、供貨質量、物流管理和生產計劃等精裝匹配的柔性供應鏈管理。

其四、數字化工地是一個變革。

傳統工地無論圖紙、交付、貨物驗收都是線下銜接和操作,工作復雜且因為是人工,所以很難避免不出差錯,但景瑞數字工地是基于BIM系統,把傳統工地上的圖紙、交付信息、工程進度和貨物等所有工地環節都數字化、信息化、彼此關聯化,這樣就可以過程中對每個關鍵操作環節起到高效的把控。

其五、數字交付和維修服務的自動化。

一戶一圖的個性定制如何交付?

交付之后如何保持維修保修的高效?

這是交付考題。

對此,景瑞基于BIMhouse系統,打通了數字交付,即交付給客戶一個BIM化的模型數字家。

數字模型家,能夠反映出客戶家庭的所有尺寸、材料、管線等數據,而不是傳統只有一張黑線的白紙。

同時能夠幫助客戶實現準確定位和問題反饋,系統準確的派單給對應服務人員,自動匹配供應商,節省中間環節的許多等等,實現了傳統維修中轉過多,效率慢的破題。

供應鏈提速

景瑞定制化地產,最大的挑戰不在于前端的定制平臺搭建,也不是一戶一圖的清單拆分,而核心是最后端的產業供應鏈體系。

即如何通過完備的供應鏈實現客戶成千上萬的定制化需求的低成本、高品質、多樣性滿足。

即表面上豐富多樣的個性化菜單選擇,但實質考驗的景瑞定制化背后供應鏈的豐富度和品質優勢。

因此,景瑞定制供應鏈體系,在保證品質、品牌、安全、服務等基礎前提下,景瑞有兩大努力方向:

其一,提供多品類、多層次符合客戶定制需求的供應鏈產品和服務,做到客戶各種定制選擇的豐富性和高響應度;

其二,提升規模,提升成本優勢。

要快速提升精彩家定制選裝率、客單價和整體規模量級,真正發揮規模效應和平臺效應,景瑞就可以拿到更多的集采、戰略采購的優惠價格,反過來又促進消費者更多的選擇,最終形成“正循環”!

首先,從整體房子定制供應鏈講,前端的硬裝模塊,產品市場都相對“公開透明”,價格也相對明確,這也導致硬裝模塊往往利潤空間微薄;

而后端的軟裝產品,往往整個市場透明度低,價格混亂,缺乏標準、個性化需求強烈……因此,這個領域往往利潤率相對較高。

因此,景瑞定制化的合理利潤可能更多依賴軟裝模塊,再加上軟裝銷售周期相對更短,更快,所以做好軟裝,對景瑞定制自我造血,能夠事半功倍。

對此,景瑞怎么應對?

唐軍給出了3個策略。

其一、規模永遠是一種產業博弈的超級籌碼,未來景瑞需要快速做大定制地產規模,這樣反過來會對供應鏈,尤其是軟裝供應鏈產生更大的需求,直接F2C,這樣規模越大,產品單價越低。

其二、除了規模優勢之外,景瑞也在加速在定制精裝供應鏈上進行精準投資,通過投資孵化、入股、收購等手段整合供應鏈資源,形成更強大的景瑞戰略資源,進而降低成本,穩定服務。

其三,供應鏈部品和模塊多,客戶一個個零星的挑選會非常勞神,同時,在景瑞定制地產初級成長期,往往有些單品價格與市面上價格并沒有太大優勢,截止目前,景瑞10大單品中往往只有6到7個品類是真正具有明顯價格優勢的。

基于這2點,景瑞開始針對定制一個個模塊設置“定制優惠包”,比如衛生間促銷包,廚房促銷包、電器三合一打包促銷包……這樣的話,綜合比較,景瑞的定制物品的優惠力度、品質保證是有“顯著競爭力的”。

小結

的確,定制地產,不是一種單一能力,真正考驗的是企業全鏈條研發和整合能力,考驗企業系統的實力。

而打磨3年定制地產后,景瑞地產正力圖在2年之內實現景瑞定制項目全國范圍內100%落地,而在這個過程中,隨著定制地產體系平臺不斷再完善,再迭代,未來可以實現景瑞地產“Spaceme精彩家”將獨立走向整個地產行業,為其他開發商定制開發進行“快速賦能”!

文章來源:地產總裁內參 編輯:張常旺
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